经过近3年的发展，各地盘活存量资产、申报REITs项目积极性明显提升。特别是2023年，国家发展改革委投资司组织召开20多次开门办公会，为近百个拟申请发行基础设施REITs的项目进行了面对面答疑解惑，储备了大量优质项目，为后续发行上市奠定了坚实基础。同时，REITs培育阶段引入了专家前期辅导机制，按照通用的技术导则要求进行盲审，将诸多基础性问题提前识别和反馈，便利了后续项目评审。鉴于前期辅导和评估机制的逐渐健全，预计2024年推荐审核速度显著加快，发行上市REITs数量和市场规模将翻番，国家重大工程有望入市。

2023年受宏观经济环境、会计处理和绩效考核等因素影响，REITs市场跌宕起伏，截至2023年底，已上市的29只REITs中表现最好的2只都是新能源，最好的是光伏，去年涨幅超过11%。预计2024年REITs市场还会有一定波动，但一定会触底反弹。我们应对此充满信心，因为底层资产质量是基本盘，是我国基础设施REITs持续稳定健康发展的根本保证。

水深则鱼悦，城强则贾兴。针对引入新的“源头活水”的市场呼唤，预计2024年监管部门将更加注重“放水养鱼”，广开资金渠道，FOF、ETF、社保基金、公募基金、私募基金、Pre-REITs等资金将陆续介入REITs市场。REITs发行条件较高，前期培育需要一个过程。Pre-REITs、私募REITs是第一次盘活存量资产，将有瑕疵的资产打磨或培育为优质底层资产；在条件成熟时，通过REITs产品发行或扩募，第二次盘活存量资产，源源不断地为REITs市场提供新的底层资产。

我国纳入REITs范围的资产共11大类50多个领域。目前已上市的30只REITs涉及高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、污水处理、垃圾处理和清洁能源等大类、十几个具体领域。随着这几年摸索、交流和实践，预计2024年消费、水电、数据中心、市政（供热／供水）、文旅等领域有望陆续登陆沪深交易所；水利、地铁、铁路、港口、特高压、储能基础设施会持续加快推进，有的今年也有望上市。整体来说，扩容的步伐会显著加快，队伍会越来越壮大。

2023年，普洛斯、盐田港、张江、招商蛇口等首批4单扩募项目在沪深交易所上市，打通了公募REITs市场扩募之路。2024年和更长远的未来，更多REITs将加入扩募行列，REITs的平台化价值将日益凸显，资产规模效应将提升抗风险能力。

目前REITs试点过程中，无论是首发还是扩募，都要求是同一类型资产。未来资产需要混装，从抗市场风险、保持收益稳定性来讲是有利的，而且这样也符合国际惯例。具体混装组合方式，既可以同一大类行业资产，如风电和光伏；也可以同一权属资产，如产权类的产业园区和仓储物流；还可以产业链的上下游或空间关系，如文旅和配套基础设施、城市轨道交通（地铁）和上盖物业等资产可以探索装在一起。

目前REITs上市项目主要集中在东部沿海地区和少数中部省份，中西部地区项目申报也开始活跃，呈现东西南北中竞相迸发的局面。西北的新疆、陕西、内蒙，西南的云南、贵州、四川，中部的湖南、山西、江西，东北的辽宁、黑龙江等地都有项目在前期储备过程中。REITs发行离不开当地政府多个部门的支持（如补办投资管理手续），已成为检验各地营商环境的重要名片。

基础设施投资规模较大，回报周期较长，历史上主要以政府和国有企业投资为主，形成的固定资产必然计入国有资产。随着市场化改革的深入，越来越多的民营企业参与基础设施投资建设。2023年7月中共中央、国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》以来，民营企业发行REITs的节奏加快。2023年11月，国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部《关于规范政府和社会资本合作新机制的指导意见》，要求所有PPP项目实行特许经营，回归PPP初心，大力鼓励民营企业参与PPP新建项目，为未来发行REITs提供了诸多新机遇。相对而言，仓储物流、产业园区、清洁能源、消费基础设施等领域将出现更多的民营企业发行REITs产品，同时更多的民营企业也将参与REITs战略配售。

REITs是资产上市，参考上市企业的环境—社会—治理（ESG）评价，越来越多的REITs项目上市，无论是首发还是扩募，将要从绿色发展、社会责任、治理能力等方面开展ESG评价，有关信息披露的内容和要求将逐步规范。ESG评级结果不仅作为REITs发行的准入条件，而且与资产定价结合起来，有利于实现REITs财务回报与责任价值相统一。

不到3年时间，中国REITs市场从无到有，国内外影响力不断辐射。在亚洲，中国REITs数量和规模仅次于日本和新加坡，预计5年左右有望成长为亚洲最大的REITs市场。中国REITs市场从一开始就是开放的，除了普洛斯、ESR等境外原始权益人和发起人，还有更多的外资企业看好中国REITs市场，争相发行REITs产品。随着中国高水平开放的推进，基础设施REITs如何支撑“一带一路”，为构建人类命运共同体提供金融服务，促进投资循环，让更多中国投资人分享境外投资红利，这是一个宏大的命题，希望纳入高层决策范畴。