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徐成彬 | 2024年中国基础设施REITs十大展望
发布日期:2024-02-01 信息来源:中咨研究 访问次数: 字号:[ ]

2024年1月27日,瑞思不动产金融研究院在北京主办了基础设施REITs2023年终总结会,国家发展改革委投资司、证监会债券监管司、国家发展改革委国家投资项目评审中心、国家发展改革委投资研究所、上海证券交易所债券业务部、深圳证券交易所债券业务部、北京大学光华管理学院、中国国际工程咨询有限公司以及已上市REITs发行人代表、基金管理人代表、大型机构投资人代表、证券公司代表、专业机构代表等80余位嘉宾参会。中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬应邀作了《2024年中国基础设施REITs十大展望》的主题发言。他预计,2024年REITs推荐发行总体将稳步快走,二级市场将在波动中触底反弹、REITs扩容队伍出现爆发增长、REITs项目ESG责任报告逐渐规范……


展望一

REITs推荐发行总体稳步快走

经过近3年的发展,各地盘活存量资产、申报REITs项目积极性明显提升。特别是2023年,国家发展改革委投资司组织召开20多次开门办公会,为近百个拟申请发行基础设施REITs的项目进行了面对面答疑解惑,储备了大量优质项目,为后续发行上市奠定了坚实基础。同时,REITs培育阶段引入了专家前期辅导机制,按照通用的技术导则要求进行盲审,将诸多基础性问题提前识别和反馈,便利了后续项目评审。鉴于前期辅导和评估机制的逐渐健全,预计2024年推荐审核速度显著加快,发行上市REITs数量和市场规模将翻番,国家重大工程有望入市。

展望二

REITs二级市场波动中触底反弹

2023年受宏观经济环境、会计处理和绩效考核等因素影响,REITs市场跌宕起伏,截至2023年底,已上市的29只REITs中表现最好的2只都是新能源,最好的是光伏,去年涨幅超过11%。预计2024年REITs市场还会有一定波动,但一定会触底反弹。我们应对此充满信心,因为底层资产质量是基本盘,是我国基础设施REITs持续稳定健康发展的根本保证。

展望三

更多投资主体开始青睐REITs

水深则鱼悦,城强则贾兴。针对引入新的“源头活水”的市场呼唤,预计2024年监管部门将更加注重“放水养鱼”,广开资金渠道,FOF、ETF、社保基金、公募基金、私募基金、Pre-REITs等资金将陆续介入REITs市场。REITs发行条件较高,前期培育需要一个过程。Pre-REITs、私募REITs是第一次盘活存量资产,将有瑕疵的资产打磨或培育为优质底层资产;在条件成熟时,通过REITs产品发行或扩募,第二次盘活存量资产,源源不断地为REITs市场提供新的底层资产。

展望四

REITs扩容队伍爆发增长

我国纳入REITs范围的资产共11大类50多个领域。目前已上市的30只REITs涉及高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、污水处理、垃圾处理和清洁能源等大类、十几个具体领域。随着这几年摸索、交流和实践,预计2024年消费、水电、数据中心、市政(供热/供水)、文旅等领域有望陆续登陆沪深交易所;水利、地铁、铁路、港口、特高压、储能基础设施会持续加快推进,有的今年也有望上市。整体来说,扩容的步伐会显著加快,队伍会越来越壮大。

展望五

扩募做大做强REITs渐成趋势

2023年,普洛斯、盐田港、张江、招商蛇口等首批4单扩募项目在沪深交易所上市,打通了公募REITs市场扩募之路。2024年和更长远的未来,更多REITs将加入扩募行列,REITs的平台化价值将日益凸显,资产规模效应将提升抗风险能力。

展望六

不同类型综合资产混装试点探索

目前REITs试点过程中,无论是首发还是扩募,都要求是同一类型资产。未来资产需要混装,从抗市场风险、保持收益稳定性来讲是有利的,而且这样也符合国际惯例。具体混装组合方式,既可以同一大类行业资产,如风电和光伏;也可以同一权属资产,如产权类的产业园区和仓储物流;还可以产业链的上下游或空间关系,如文旅和配套基础设施、城市轨道交通(地铁)和上盖物业等资产可以探索装在一起。

展望七

REITs项目地域分布更加广泛

目前REITs上市项目主要集中在东部沿海地区和少数中部省份,中西部地区项目申报也开始活跃,呈现东西南北中竞相迸发的局面。西北的新疆、陕西、内蒙,西南的云南、贵州、四川,中部的湖南、山西、江西,东北的辽宁、黑龙江等地都有项目在前期储备过程中。REITs发行离不开当地政府多个部门的支持(如补办投资管理手续),已成为检验各地营商环境的重要名片。

展望八

民营企业发行REITs在更多领域涌现

基础设施投资规模较大,回报周期较长,历史上主要以政府和国有企业投资为主,形成的固定资产必然计入国有资产。随着市场化改革的深入,越来越多的民营企业参与基础设施投资建设。2023年7月中共中央、国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》以来,民营企业发行REITs的节奏加快。2023年11月,国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部《关于规范政府和社会资本合作新机制的指导意见》,要求所有PPP项目实行特许经营,回归PPP初心,大力鼓励民营企业参与PPP新建项目,为未来发行REITs提供了诸多新机遇。相对而言,仓储物流、产业园区、清洁能源、消费基础设施等领域将出现更多的民营企业发行REITs产品,同时更多的民营企业也将参与REITs战略配售。

展望九

REITs项目的ESG责任报告逐渐规范

REITs是资产上市,参考上市企业的环境—社会—治理(ESG)评价,越来越多的REITs项目上市,无论是首发还是扩募,将要从绿色发展、社会责任、治理能力等方面开展ESG评价,有关信息披露的内容和要求将逐步规范。ESG评级结果不仅作为REITs发行的准入条件,而且与资产定价结合起来,有利于实现REITs财务回报与责任价值相统一。

展望十

中国REITs的国际影响力提升

不到3年时间,中国REITs市场从无到有,国内外影响力不断辐射。在亚洲,中国REITs数量和规模仅次于日本和新加坡,预计5年左右有望成长为亚洲最大的REITs市场。中国REITs市场从一开始就是开放的,除了普洛斯、ESR等境外原始权益人和发起人,还有更多的外资企业看好中国REITs市场,争相发行REITs产品。随着中国高水平开放的推进,基础设施REITs如何支撑“一带一路”,为构建人类命运共同体提供金融服务,促进投资循环,让更多中国投资人分享境外投资红利,这是一个宏大的命题,希望纳入高层决策范畴。





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