《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》政策要点及具体要求的专业解读

李开孟 徐成彬 伍迪

导 读

2020年8月3日，国家发展改革委在广泛调研和征求意见的基础上，正式发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）！这是中国证监会和国家发展改革委《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）的核心配套文件，标志着中国基础设施公募REITs试点工作从前期政策调研、顶层制度设计已经进入正式实际操作的新阶段。

2019年初以来，中国国际工程咨询有限公司（简称中咨公司）研究中心配合国家发展改革委和中国证监会，参加了基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点的专题调研、制度设计、政策文件起草修改完善等工作，为我国基础设施公募REITs试点工作提供专业支持服务。

基础设施公募REITs试点工作，是我国基础设施投融资领域一项重要的体制机制及制度创新，专业性强，涉及面广，内容新颖复杂，社会各界高度关注。中咨公司研究中心REITs研究团队通过全面深入解读基础设施REITs试点项目申报工作政策文件，旨在帮助基础设施REITs项目发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施资产运营管理机构和地方各级发展改革部门，准确理解《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号），简称《通知》）文件的政策要点及精神实质，确保社会各界对政策文件的理解不走偏，不变样，高效稳妥地推进基础设施REITs试点准备各项工作。

一、正确认识我国开展公募REITs试点工作的重要意义

（一）开展REITs试点是推动基础设施高质量发展的重要举措

建国70多年来，特别是经过改革开放40多年的持续快速发展，我国积累了大量的基础设施优质资产，已具备开展公募REITs试点工作的市场条件和政策基础。

根据《中国统计年鉴2019》，1982-2018年我国全社会固定资产投资平均增长率为20.4%，年度投资从1981年的961亿元增长至2018年的64.6万亿元。按照支出法核算国内生产总值，我国资本形成率（投资率）从1981年的33.5%增至2018年的44.8%。基础设施投资是全社会固定资产投资的重要组成部分，是为社会生产和生活提供基础性、公共性服务的工程设施，包括交通运输、仓储和邮政业，电信、广播电视和卫星传输服务业，互联网和相关服务业，水利、环境和公共设施管理业等行业的投资。基础设施投资作为我国经济增长的压舱石，长期保持高增长状态（如2016年和2017年的增长率分别为17.4%和19.0%），积累了百万亿元级规模的存量资产，为促进国民经济发展、提高人民生活水平做出了重要贡献。

2018年以来，由于内外部环境条件的变化，我国基础设施投资增长速度出现明显下滑，连续两年的增长率均为3.8%。基础设施资产的形成往往需要大量的资金投入，根据《2019年国民经济和社会发展统计公报》，我国2019年全年基础设施投资约为14.5万亿元，承担这些基础设施投资、建设、运营的各类主体，包括地方政府、融资平台、社会资本、金融机构等，形成了大量债务，仍然主要依靠新增基础设施投资“稳增长”或“保增长”已难以为继。

为此，党中央、国务院及时做出防风险、去杠杆、稳投资、补短板等一系列重要决策部署，基础设施REITs试点恰是贯彻落实这些部署的有效政策工具。正如《通知》强调，开展基础设施REITs试点，是贯彻落实党中央、国务院防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性，促进基础设施高质量发展。因此，《通知》要求各地发展改革委要高度重视、精心组织、统筹协调，按要求稳妥推进试点项目申报工作。

（二）开展基础设施REITs试点工作的关键是要把住底层资产质量关

基础设施项目遴选与推荐工作是我国公募REITs试点的重中之重，是确保基础设施底层资产符合质量要求的基础性工作。基础设施REITs试点工作能否顺利推动、基础设施公募REITs在未来能否健康发展，关键要看能否把握底层资产的质量关。

确保基础设施REITs底层资产质量，不能突破项目审批及实施环节“手续”合规的底线。在手续依法合规的前提下，REITs公募基金投资人讨论投资回报才具有现实意义。同时，试点项目还要有稳定的现金流。我国本次试点推行的公募REITs强调权益导向，不同于债权投资的保本保息或固定回报，也不存在抵押或担保等增信措施，基金投资人收益与项目预期现金流直接相关，基础设施项目“运营持续稳定”是REITs投资回报的定海神针。因此，《通知》特别强调，基础设施项目手续依法合规是试点工作顺利开展的必要前提；基础设施项目持续健康平稳运营是衡量试点工作成功与否的关键标准。

基础设施REITs项目申报实行属地原则，各地发展改革部门需要肩负本地区项目严格审查把关的职责。《通知》要求各地发展改革委要严格审查把关，确保项目符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以便能够促进项目持续健康平稳运营，推动形成良性投资循环，为试点工作顺利开展奠定坚实基础。

二、准确界定REITs试点的重点区域和行业领域

（一）聚焦实施国家重大战略的重点区域开展REITs试点

我国改革开放从农村到城市、从沿海到内地，一直在摸索中前进，在实践中总结提升。基础设施REITs试点工作拟安排在经济基础较好或国家鼓励发展的重点区域，旨在强调试点工作要服务于国家重大战略，先在重点地区及重点行业取得突破性进展，为在全国全面推广应用REITs积累经验。

基础设施REITs试点范围分为宏观区域层次的“面”和微观园区层次的“点”，采取点面结合，分别予以“优先支持”和“支持”。《通知》提出，要聚焦重点区域，优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。

我国地域辽阔，发展很不均衡，统筹区域协调发展是全面推进社会主义现代化建设的重大战略部署。继上世纪80年代开始的东部沿海开放之后，我国近20年先后形成了西部大开发、东北地区等老工业基地振兴、中部崛起等区域重大发展战略。

进入新时代，中共中央、国务院陆续建立了更加有效的区域协调发展新机制。党的十九大报告提出“以疏解北京非首都功能为‘牛鼻子’推动京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展”。粤港澳大湾区是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，推进粤港澳大湾区建设是新时代推动形成全面开放新格局的新举措，也是推动“一国两制”事业发展的新实践。建立海南自由贸易港是新时代扩大对外开放、积极推动经济全球化的重大举措。REITs试点工作优先对接这些重点区域的基础设施项目，希望通过基础设施融资工具的创新应用，为发挥城市群协同发展以及中心城市引领作用提供支撑，服务于国家重大战略部署的实施。

（二）在重点行业领域推动REITs试点

REITs在国际上起源于房地产，REITs的英文全称是Real Estate Investment Trusts，直译是“房地产投资信托”；我国公募REITs试点从基础设施切入，将REITs称作不动产投资信托。我国开展REITs试点的基础设施内涵非常丰富。《通知》要求，我国基础设施REITs试点所聚焦的重点行业，既要优先支持基础设施补短板项目，又要鼓励新型基础设施项目开展试点。

补短板是我国推进深化供给侧结构性改革的重点任务。近年来我国固定资产投资增速放缓，基础设施投资增速大幅回落，一些领域和项目存在较大投资缺口，亟需聚焦基础设施领域突出短板，从而为推动基础设施高质量发展服务。为保持基础设施领域补短板力度，国务院办公厅于2018年10月发布《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》（国办发〔2018〕101号），提出要着力补齐铁路、公路、水运、机场、水利、能源、农业农村、生态环保、公共服务、城乡基础设施、棚户区改造等领域短板。《通知》对补短板领域中适合推动REITs试点工作的行业提出明确要求，具体包括：（1）仓储物流项目；（2）收费公路、铁路、机场、港口项目；（3）城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目；（4）城镇供水、供电、供气、供热项目。这些类别行业的优质项目往往具有收益稳定的特征，是比较理想的REITs底层资产。

新型基础设施是以新发展理念为引领，以技术创新为驱动，以信息网络为基础，面向高质量发展需要，提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。与传统基础设施相比，新型基础设施对工业、农业、交通、能源、教育等行业赋予更多新动能。自2018年12月中央经济工作会议提出“新型基础设施建设”概念之后，其内涵不断丰富，对于一些产权清晰、收益稳定的新型基础设施项目同样适合发行REITs产品。《通知》将纳入试点支持的新型基础设施REITs项目范围界定为：（1）数据中心、人工智能、智能计算中心项目；（2）5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；（3）智能交通、智慧能源、智慧城市项目。

（三）战略性新兴产业集群和园区项目纳入试点范围

除了传统基础设施补短板和新型基础设施项目外，《通知》还提出“鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点”。《通知》要求纳入基础设施REITs试点的产业集群和园区项目必须满足三个条件：（1）位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内；（2）业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施；（3）项目用地性质为非商业、非住宅用地。

战略性新兴产业是以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业。根据《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》（国发〔2010〕32号）和《战略性新兴产业分类（2018）》（国家统计局令第23号），战略性新兴产业主要包括新一代信息技术产业、高端装备制造产业、新材料产业、生物产业、新能源汽车产业、新能源产业、节能环保产业、数字创意产业、相关服务业等9大领域。

战略性新兴产业集群是在战略性新兴产业领域，由龙头企业带动，相关企业、科研单位、金融机构、中介服务机构在特定地理空间内有效集聚、分工合作、协调创新，形成的具有竞争优势和带动作用的产业组织形态。2019年《国家发展改革委关于加快推进战略性新兴产业集群建设有关工作的通知》公布了第一批66个国家级战略性新兴产业集群名单，主要聚焦新一代信息技术、高端装备、新材料、生物医药和节能环保等领域，旨在强化产业链、优化价值链、提升创新链，并支持重大项目建设和产业链协同创新平台、检验检测和智能园区等产业基础建设，建设培育一批产业集群领军企业。列入国家级战略性新兴产业集群名单的基础设施，如果收益稳定且具有成长性，当属理想的REITs底层资产。

园区综合开发项目也是鼓励开展REITs试点工作的行业领域范围。1984年9月，国务院批准建立大连经济技术开发区，这是继14个沿海开放城市之后，国务院批准建立的第一个国家级经济技术开发区。经济技术开发区或产业园区建设是改革开放的成功实践，对促进体制改革、改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用。2018年2月26日，经国务院同意，国家发展改革委、科技部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、海关总署对现有开发区进行了严格审核，发布了《中国开发区审核公告目录（2018年版）》（第4号公告），包括2543家开发区，其中国家级开发区552家和省级开发区1991家。逻辑上，这2543家开发区都是REITs试点园区项目的可选范围。

经济技术开发区或产业园区本质上是一个基础设施平台，建设内容包括水电气热、市政道路、绿化、公共配套平台、产业发展服务等。由于开发区或产业园区一般都是滚动开发，整体打包开展REITs试点往往难以满足现金流稳定等要求，可以选择园区内的一个或数个子项目，通过物业租赁或产业辅导等形式获得稳定现金流，形成优质底层资产。这些园区资产从形式上往往表现为楼宇或物业，但与普通商业地产存在显著差异，主要表现在三个方面：一是收入来源主要是物业租赁或服务收入，而非房地产销售收入；二是业态表现为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施，而非酒店、公寓、娱乐服务等房地产项目；三是项目用地性质一般为工业用地、公共管理与公共服务设施用地（如科研用地）、物流仓储用地等，而不是商业、住宅用地。

（四）我国公募REITs试点明确排除房地产项目

自1960年美国通过《房地产投资信托基金法案》（Real Estate Investment Trust Act）建立REITs制度以来，REITs在全球40多个国家和地区得到了应用，成为持有型房地产和基础设施领域通行的权益性金融工具。

我国公募REITs制度在借鉴国际经验的基础上，率先从基础设施领域启动，充分考虑了我国资本市场发展及投融资体制的基本特点，特别是我国房地产政策及投融资的特殊性。自1998年我国开始推行住房制度货币化改革以来，房地产行业发展迅猛。2016年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。为了严格落实“房住不炒”的要求，相关部门陆续出台了与之相配套的政策，不断强化房地产的“消费品”属性，弱化房地产的“投资品”属性。相比于基础设施，房地产的融资相对容易。为了弥补基础设施的短板，REITs试点工作坚持基础设施不动产的导向，《通知》明确将房地产类项目列入REITs试点的负面清单，提出“酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”。

三、严格把握REITs试点项目的基本条件

（一）REITs试点项目应权属清晰、资产范围明确

根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。基础设施REITs底层资产的持有人，不一定拥有其资产的所有权，也可能仅拥有特许经营权或运营收费权，但无论是哪种权利，必须按照《通知》要求，确保基础设施项目权属清晰、资产范围明确，要确保发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让。

本次试点的公募REITs具有权益性融资的属性，不同于过去部分金融机构推出的私募型或债权性类REITs金融产品。通过实施公募REITs产品，使得原始权益人及其控股股东对投资的基础设施不再拥有控制权，从而能够实现债务的真正“出表”。相比于房地产，基础设施的权属转让可能更为复杂，某些基础设施（如PPP项目）的特许经营权或运营收费权的转让可能会因PPP合同或特许经营协议的约定而受到一定限制，需要提前取得相关利益主体的同意。

（二）REITs试点项目应已进入稳定运营阶段

底层资产是基础设施投资建设项目形成的固定资产和无形资产，其收益需要源源不断地流入专项计划资金池，形成稳定的现金流，作为公募REITs金融产品的追索基础。投资项目进入运营期初期，往往需要一段时间的市场培育发展期，才有可能产生稳定且具有成长性的现金流。因此，《通知》要求REITs试点项目“运营时间原则上不低于3年”，以保证项目已进入稳定运营阶段，以便在项目审核过去现金流的基础上，能够更准确判断项目未来现金流的趋势。相比2017年我国开展基础设施PPP项目资产证券化（ABS）试点要求的至少2年运营期，本次REITs试点政策对运营期限提出了更严格的要求，总体上有利于控制风险和保障投资人利益，确保试点工作稳妥推进。

基础设施运营往往具有显著的行业特点，其运营期限及其经营收入受到行业技术经济特征的影响明显。如果严格要求3年运营期，可能会使一些优质的基础设施类资产应用REITs受到限制，特别是仓储物流、互联网、数据中心等行业发展迅速，需求旺盛，在项目投入运营后可在短时间内进入成熟期，所以实践中需要结合行业和项目特点对稳定运营的期限进行具体分析，不能简单地将3年运营期绝对化，而是原则上的期限要求。再以交通项目为例，运营期分为试运营和正式运营等不同阶段，其中轨道交通项目还有不收费的试运行阶段。客流是决定交通行业REITs项目现金流的关键因素，在项目前期投资决策阶段需要预测运营初期、近期和远期的客运量和旅客周转量。当项目真正进入运营期，实际客流常常与预测客流存在较大出入。假设某交通项目运营期第2年的实际客流达到甚至超过初期期末（建成通车后第3年）的预期客流，项目可以视为进入了稳定运营阶段。

（三）REITs试点项目应有可预期的现金流回报

公募REITs项目现金流的稳定性至关重要。公募权益性基础设施REITs财务结构本质上属于无追索或有限追索项目融资的范畴，是基于项目自身未来现金流的远期购买。不同于收益型ABS和类REITs，基础设施公募REITs强调无追索权或有限追索的项目融资逻辑，不是固定回报或保本保息，要避免利益相关者过多地承担抵押、担保等增信连带责任，强调项目自身经营收益是实现基础设施公募基金投资人回报和还本付息的主要来源。因此，《通知》要求项目应该能够做到“现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。”

项目盈利（利润）与净现金流并不是完全相同的概念，主要差异是后者不包含资产的折旧和摊销等成本费用。从项目公司的角度看，净现金流是经营活动、投资活动和融资活动的净现金流之和，其中经营性净现金流是项目经营活动的现金流入与流出之差，直接反映了资产本身经营效益情况，是判断REITs项目现金流状况的最重要基础。《通知》要求项目近3年内总体保持盈利或经营性净现金流不出现负值，就是希望项目经营活动能够维持财务可持续性。

机构投资人和一般公众愿意投资公募REITs，旨在获得较稳定的预期回报。投资回报本质上是投入与产出的比较，对于公募基金而言，投入是指底层资产的购置价，表现为资产评估净值（NAV）或REITs市场竞价结果；产出是指预期各年现金流分派和资产增值（资本利得）的折现值。理论上可以认为项目内部收益率（IRR）是反映投资盈利能力的理想评价指标，但是IRR是在项目合作期内各年净现金流（现金流入扣减现金流出）折现累计值为零的折现率，是反映项目全生命周期的动态回报率，其影响因素很多。同样大小的IRR，投资人各年获得的静态投资回报会呈现很大的差别，理论上存在无穷组合，缺乏判断基准的稳定性，不利于项目回报过程控制，甚至影响投资人的期间获得感，实践中不宜将IRR作为REITs项目申报审查的强制性判断依据。

《通知》不仅对项目运营期初现金流设置准入门槛，还提出“预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）不低于4%。”净现金流分派率（Distribution Yield）是投资人购买公募REITs产品，年度分红额与投资成本（交易前可参照资产评估净值）之比，是一种包含投资风险的预期收益率。中长期国债到期收益率可以看作是无风险报酬率，REITs试点项目预期净现金流分派率显然要高于这种无风险报酬率，但“预计未来3年净现金流分派率不低于4%”并不意味着4%是REITs产品的各年保本回报率，未来各年实际回报率允许波动，甚至个别或部分年份可能存在亏损或无回报的情况。从中长期和国际经验看，公募REITs净现金流分派率介于债券和股票收益率之间，不应该低于4%。

（四）底层资产运营企业应具备较强的专业能力

REITs是基于金融创新的轻资产商业模式，非常注重底层资产的运营管理。基础设施REITs在完成产权交割和产品发行以后，公募基金管理人承担了项目运营管理的职责，需要签署并执行基础设施项目运营的相关协议。基础设施基金招募说明书需要披露基础设施项目运营管理安排和运营未来展望等信息，定期报告也需要披露基础设施项目运营的相关情况。

基础设施提供公共服务，其运营质量直接影响到公众生活和社会稳定，因此《通知》要求“基础设施运营管理机构具备丰富的同类项目运营管理经验，配备充足的运营管理人员，公司治理与财务状况良好，具有持续经营能力”。此外，还要求“发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。”

通过对基础设施运营企业主体资格的审核，以及对发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构的违法违规记录或安全、质量、环保等方面重大问题的审查，倒逼REITs责任主体能够合法合规地经营基础设施资产，完善项目资产治理结构，强化项目公司内部治理能力，以便能够实现提升运营服务的质量和效率，改进基础设施运营安全性和环保标准，为公募REITs获得稳定现金流回报和履行社会责任奠定运营专业基础。

四、认真做好REITs试点项目申报材料的准备工作

申报材料的准备工作是做好REITs试点工作的关键。申报材料的内容、深度和质量应能满足对试点项目进行审查筛选的工作需要。《通知》从基本情况、合规情况、证明材料和其他相关材料等四个方面对申报材料的准备工作提出了明确要求，并用三个附件分别进一步详细说明基本情况、合规情况、证明材料等申报材料准备的具体规定。

项目及其运营情况是赢得投资人信任的基石。发起人（原始权益人）是基础设施底层资产的权益所有者，大多是基础设施项目公司，也可能是项目公司的股权持有人，全面掌握基础设施底层资产的情况，是REITs试点项目申报主体。《通知》明确提出，发起人（原始权益人）应按要求准备REITs试点的基本情况、项目合规情况及相关证明材料，并对申报材料的真实性负责。

（一）REITs试点基本情况

《通知》要求，基础设施REITs试点基本情况的申报内容，应包括发起人（原始权益人）情况；项目及运营情况；REITs发行总体方案；基础设施运营管理机构情况，以及有关市场机构参与等情况。具体要求如下。

1.基础设施项目情况

（1）发起人（原始权益人）情况

申报材料需要说明发起人(原始权益人)的主营业务、行业地位、持有或运营的同类项目资产规模、信用状况、内部控制制度，以及依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权等情况，相关股东同意转让的意见等，目的是对发起人的业务领域、经营状况、资产质量及发行REITs的主体资格进行判断。

（2）项目基本情况

申报材料应包括项目所在地、行业、建设内容和规模、用地性质、开竣工时间、决算总投资（如有）、收入来源、资产范围、项目公司法人及其股权结构等情况，目的是对发行REITs所依托的底层资产项目技术经济特征及股权结构等情况进行判断。REITs发行方案如果涉及多个项目，还需要按项目逐一进行说明。

（3）项目运营情况

申报材料应阐明项目运营时间；近3年资产收益、盈利、经营性净现金流情况；预计未来3年净现金流分派率及增长潜力情况，目的是对发行REITs所依托的底层资产运营状态、财务状况、盈利能力及未来对公募不对称投资信托持有人的投资回报能力进行判断。

（4）基础设施运营管理机构情况

申报材料应阐明基础设施运营管理机构承担同类项目运营管理经验，拟配备的运营管理人员情况，公司治理和财务状况等情况，目的是对发行REITs所依托的底层资产的运营管理团队的专业经验、管理能力等进行判断。

（5）其他情况

申报材料应阐明项目资产（或股权）、附着债务等其他权利（若有）的可处置性等情况，目的是对拟发行REITs的其他资产、股权、债权等相关权利能否进行处理进行判断，如抵押担保等连带责任风险能否进行处置，从而分析发行REITs产品相关股权债权转让及财务处理可能存在的障碍。

2.REITs发行总体方案

为规避当前公募基金不得投资非标资产等限制，基础设施REITs试点采用“公募基金+单一资产支持证券化（ABS）”的架构。这种结构的安排符合我国当前坚持基础设施导向、坚持股权性质导向、坚持社会公募发行等REITs试点的政策导向，符合我国资本市场目前发展状况及推动基础设施投融资体制改革的现实需要。《通知》要求REITs发行总体方案，应阐述基础设施REITs产品的交易结构、资产管理安排、拟实施步骤及进展情况等内容，这是判断基础设施REITs发行能否被资本市场所认可的重要判断基础，应借助专业力量进行研究策划，提出切实可行的REITs发行总体方案。

3.有关市场机构参与情况

基础设施REITs发行涉及众多市场主体，包括公募基金管理人、资产支持专项计划管理人、财务顾问、专业机构投资人（如证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、符合规定的私募基金管理人、银行理财子公司、社保基金、基础设施投资机构、政府专项基金、产业投资基金）、专业服务机构（如律师事务所、资产评估机构、工程咨询机构）等市场主体。在基础设施REITs试点阶段，应尽量减少相关参与主体，应尽量避免设计过于复杂的交易结构，以便降低基础设施REITs产品的发行和交易成本，体现REITs产品在降低融资成本、提高融资效率等方面的优势，为进一步大规模推广应用创造条件。《通知》要求申报材料应阐述公募基金管理人、资产支持专项计划管理人、财务顾问共三类市场机构的情况，并需要说明其他需要进一步阐明的情况。

（二）项目合规情况

基础设施项目合规性是发行REITs产品的基础条件，是我国投资管理法律法规和政策的强制规定，是防范投资建设和运营管理风险的必然要求，也是维护投资人利益的根本保障。《通知》要求，纳入REITs试点的基础设施项目的合规性，应从以下方面进行考察：（1）项目符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策情况；（2）依法依规取得固定资产投资管理相关手续情况；（3）PPP项目合规情况、项目收益和收入来源情况；（4）筹集资金用途情况；（5）基础设施项目持续健康运营保障条件等情况。

1.项目符合相关政策要求情况

“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”，这是我国法制建设的基本方针，基础设施REITs试点首先必须遵循法治原则。《政府投资条例》《企业投资项目核准和备案管理条例》等法规是投资项目合规性审查的法律依据，《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》明确提出“建立行政机关内部重大决策合法性审查机制，建立重大决策终身责任追究制度及责任倒查机制”。基础设施REITs试点是一项政策性要求很强的工作，因此必须强调依法依规进行决策，符合相关政策要求。《通知》要求，申报材料需要说明基础设施项目符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、国家和项目所在地国民经济和社会发展规划和有关专项规划情况，以便对项目本身是否符合相关政策规定进行判断。

2.依法依规取得固定资产投资管理相关手续情况

固定资产投资管理相关手续是70多来我国基本建设管理程序不断演化所形成的管理规范，是投资建设巨大代价和深刻教训的总结；基础设施REITs试点必须从基本建设程序合规性的角度审查项目，保证底层资产安全可靠运行，保护投资人的合法权益。2013年以来，随着政府职能“简政放权、放管结合、优化服务”改革措施的落实，原有的大量行政审批手续已被取消、简化或实现了“多规合一”，或者由“审核备”的前置条件转变成平行并联或后置条件，保留的项目规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等手续都是具有相应的法规依据的基本要求。需要注意的是，基础设施REITs试点的项目领域广泛，某些投资项目还需要依法依规办理其他重要许可手续，如大数据中心等高能耗项目需要提供节能审查意见，港口码头项目需要取得海域使用权证等，应在实际申报中根据项目的行业特点执行。

根据《通知》要求，需要取得项目审批、核准或备案，规划、用地、环评、施工许可、竣工验收，以及依据相关法律法规必须办理的其他重要手续情况。如果以上某项手续无需办理或不完善，应具体说明情况并提供相关的法规和政策依据。这些材料有助于判断拟发行基础设施REITs底层资产本身的合法性，为发行方案的审查评估提供客观依据。

3.筹集资金用途

基础设施REITs鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业项目建设，重点支持基础设施补短板或新基建项目，以存量带增量、以融资促投资，形成投资良性循环。因此，申报材料需要重点介绍通过REITs回收资金的具体用途和相应金额，分析资金使用符合国家政策和企业主营业务情况。对拟用于基础设施补短板项目建设的，需说明项目建设地点、行业、建设内容和规模、总投资、预期经济社会效益、前期工作进展等情况。这些要求体现了我国基础设施REITs试点工作的政策导向及核心目的，就是通过引入资本市场金融工具，盘活存量基础设施资产，促进基础设施项目公司财务结构优化，形成基础设施投资良性循环，为促进基础设施补短板及投融资体制机制改革服务。

4.其他有关情况

（1）PPP项目

基础设施资产如为PPP项目，申报材料需要说明实施方案批复、社会资本方选择方式、PPP合同或特许经营协议签订情况；收入来源中使用者付费占比情况；收入来源中含政府补贴的，需对政府补贴的持续性、稳定性予以说明，并分析对投资收益的可能影响；项目运营是否稳健、正常，是否出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷情况；合作政府方同意股权转让情况。这是根据采用PPP模式的基础设施项目特点，针对PPP项目交易及治理结构等特点而提出的针对性要求。

（2）国有资产转让

涉及国有资产转让的，需说明基础资产转让的程序和合规性，以及与国有资产管理部门沟通和反馈情况。我国基础设施投融资的主体仍然是各类国有企业，大量基础设施资产属于国有资产，国家对国有资产保值增值及资产转让有一系列具体规定，要求REITs试点所涉及的国有资产转让等内容应符合相关规定。

（3）参与主体情况

要求试点项目的资产范围、REITs产品架构设计，以及基金管理人、基础设施运营管理机构等主要参与方，符合国家固定资产投资管理相关规定和监管要求情况。基金合同、运营管理服务协议等法律文件中，界定运营管理相关各方的权责利关系和奖惩机制，以及约定解聘、更换外部管理机构的条件和程序情况。这些规定都是为今后基础设施REITs产品的顺利发行及在资本市场进行交易，为维护REITs产品投资者的合法权益奠定基础。

（4）外商投资项目

我国正推动实施高质量外商投资政策，逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。涉及外商投资的项目，应符合国家利用外资有关法律法规规定。申报材料应说明是否符合我国《外商投资法》《外商投资法实施条例》《鼓励外商投资产业目录（2019年版）》等法律法规和政策要求。

（三）申报证明材料

申报材料所阐述的基础设施REITs试点基本情况及合规情况，需要提供必要的证明材料进行佐证。《通知》要求证明材料应该包括项目可行性研究报告批复或核准、备案文件复印件；规划、用地、环评、施工许可证书或批复文件复印件；PPP项目实施方案及批复文件、招标文件、PPP合同或特许经营协议复印件；项目经审计的财务报告或备考财务报表；发起人（原始权益人）承诺材料等。具体要求如下。

1.项目证明材料

具体包括：（1）与项目产权（或特许经营权、运营收费权）相关的政府批准文件（或法律文件）复印件。相关股东同意转让项目产权（或特许经营权、运营收费权）的证明文件原件；（2）项目可行性研究报告批复或核准、备案文件复印件；（3）规划、用地、环评、施工许可证书或批复文件复印件；（4）竣工验收报告、“五方验收单”或转商运批复文件复印件；（5）根据有关法律法规项目必须办理的其他重要手续批复文件复印件（如有）；（6）PPP项目需提供已签订的实施方案及批复文件、招标文件（或其他竞争性程序文件）、PPP合同或特许经营协议复印件，以及合作政府方同意股权转让的文件原件。

2.发起人（原始权益人）证明材料

具体包括：

（1）项目公司章程（包含项目股权结构）复印件；

（2）项目公司及发起人（原始权益人）近3年及一期的经审计后的财务报告。上述期间，如基础设施项目发生过资产重组、资产剥离、资产划转等情况，需提供反映该项目近3年及一期运营情况的经会计师事务所审阅的备考财务报表；

（3）基础设施运营机构运营管理经验和能力佐证材料，包括同类项目运营管理经验、配备的运营管理人员、公司治理与财务状况等。如已签订基金合同、运营管理服务协议等法律文件，需提供与运营管理相关各方的权责利关系和奖惩机制，以及解聘、更换外部管理机构的条件和程序有关章节复印件。相关证明材料需要加盖公章；

（4）发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构承诺近3年在投资建设、生产经营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面重大问题的文件原件，并需要加盖公章。

3.法律意见书及其他相关材料

本次发行基础设施REITs产品属于公募股权性质，涉及众多社会公众投资者，对基础设施资产质量及未来盈利能力有着明确的要求，不同于过去推行的私募固定回报类准REITs产品，专业性要求高，律师的参与显得尤为重要。《通知》要求，基础设施REITs发起人（原始权益人）或基金管理人应聘请律师事务所，就项目权属和资产范围、项目合法合规性、转让行为合法性等出具法律意见书，并提供国家发展改革委要求提供的其他相关材料。

4.申报材料承诺函

申报材料的真实性直接影响对REITs发行方案的专业评估和审查判断。《通知》要求发起人（原始权益人）应对所有申报材料真实、有效、合规、完备出具承诺函，并需要由法人代表签字并加盖单位公章，目的就是强调要坚持诚信原则，管控REITs发行风险。

五、严格按照规定程序开展REITs试点项目申报工作

作为我国中央政府的投资主管部门，国家发展改革委在省级发展改革委出具专项意见的基础上，最终负责基础设施REITs试点项目审核工作，并将符合条件的项目推荐至中国证监会。

（一）省级发展改革委是项目申报材料直接接收单位

我国发展改革部门包括国家、省（自治区/直辖市）、地市（州/盟））和县（区/市/ 旗）四个层级，重大投资项目的批复一直遵循逐级申报、层层把关原则。基础设施REITs试点工作的通知，明确发起人（原始权益人）应向项目所在地省级发展改革部门报送试点项目申请材料，省级发展改革部门应按照“聚焦合规优质资产”的试点原则，切实承担“严格把握试点项目质量”的职责，即发起人（原始权益人）在完成项目申报材料准备后，直接向项目所在地省级发展改革部门报送材料，由省级发展改革部门对申报项目进行初步筛选并出具审查意见。对于不满足试点项目基本条件或重要手续材料缺失的申报项目，省级发展改革部门应给出“不予受理”的处理意见。

（二）跨地区项目按照省级属地原则分别提交材料

基础设施REITs试点项目行业特点显著。对于线性工程（如收费公路、铁路）或网络集约经营（如仓储物流、污水垃圾处理）的项目，如果发起人（原始权益人）拟整合跨地区的多个项目一次性发行REITs产品，既要考虑项目公司注册地又要考虑项目所在地的情况。具体处理要求如下：

1.原则上由企业注册地发展改革部门受理

发起人（原始权益人）应向企业注册地省级发展改革委报送完整的项目申请材料，并分别向相关省级发展改革委报送涉及该地区的项目材料。

2.重视项目实际经营所在地的发展改革部门把关作用

发起人（原始权益人）注册地的省级发展改革部门需要对本地区项目和REITs发行总体方案进行审查把关，以便初步判断REITs顺利发行的可能性及市场可接受性；其他相关省级发展改革委对涉及本地区项目审查把关。如果公司注册地没有拟申报的项目，可由发起人（原始权益人）高级管理人办公所在地的省级发展改革部门，或经商国家发展改革委指定某拟申报项目所在地的省级发展改革部门初步审核REITs发行总体方案。

3.重视对打包整体资产质量的综合判断

对于项目收益是否满足试点基本条件，需以打包后整体资产收益进行判断。资产打包申报REITs试点有利于实现规模经济效应，有利于抵御单个子项目经营风险，但其程序更加复杂，其中单个资产瑕疵容易影响资产整体质量。

（三）省级发展改革委出具无异议专项意见的要求

省级发展改革委经过初步筛选，对符合相关条件、拟推荐开展试点的项目，向国家发展改革委出具需包含“经初步审核，所推荐项目符合国家重大战略、发展规划、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及试点区域、行业等相关要求，推荐该项目开展基础设施REITs试点”表述内容的无异议专项意见，同时一并报送试点项目申请材料。

六、准确把握REITs试点项目合规性审查要点

省级发展改革委收到REITs发起人（原始权益人）申报的项目合规性情况和相关证明材料后，应按照《通知》要求从政策符合性、投资管理手续齐备性、回收资金再投资等方面进行审查。

（一）REITs试点项目应符合相关政策要求

政策是政府践行职能权力的一种表现方式。新时代为了更好地发挥政府作用，应按照党的十八届三中全会明确提出的“政府要加强发展战略、规划、政策、标准等制定和实施”要求，“健全以国家发展战略和规划为导向、以财政政策和货币政策为主要手段的宏观调控体系”。党的十九大提出“发挥国家发展规划的战略导向作用”。党的十九届四中全会进一步强调必须坚持社会主义基本经济制度，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。

REITs试点项目的政策符合性审查涉及多个维度。

一是国家重大战略部署的符合性

即REITs试点项目应符合京津冀协同发展、雄安新区建设、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角区域一体化发展、推进海南全面深化改革开放等国家重大战略部署，优先支持属于相关区域内的基础设施项目。

二是国家宏观调控相关政策的符合性

应阐述REITs试点项目是否符合新发展理念和供给侧结构性改革要求，是否有利于推动高质量发展，是否有利于打赢三大攻坚战，是否有利于全面做好“六稳”工作，是否符合《产业结构调整指导目录》等政策要求，判断试点项目是否符合国家宏观调控政策和产业政策导向。

三是相关发展规划的符合性

即REITs试点项目是否符合国家及当地的国民经济和社会发展规划、有关专项规划等要求。

（二）REITs试点项目应依法依规取得投资管理必备手续

REITs试点项目合规性审查，需要审查投资建设（资产形成）阶段的投资管理手续是否齐备。建国以来，特别是改革开放以来，我国投融资体制经历了多次重大改革，投资项目管理要求也发生了显著调整。鉴于投资项目批复的历史背景和政府职能“简政放权、放管结合、优化服务”改革的新要求，REITs试点项目投资管理“应以手续办理时的法律法规、规章制度、国家政策等为依据，判定相关手续的合法合规性”,防止项目未批先建和非法经营，加强和完善工程项目事中事后监管。

1.所有REITs试点项目必须获得审批、核准或备案手续

在投资项目管理周期的各阶段手续中，项目审批、核准或备案是最基本、最重要的环节。

我国投资项目的审批、核准和备案制度形成于2004年，此前均为审批制，即所有固定资产投资项目都需要编制可行性研究报告，并取得投资主管部门的审批。2004年7月，《国务院关于投资体制改革的决定》首次引入核准制和备案制的制度安排，对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况分别实行核准制和备案制，即重大类和限制类企业投资项目报送申请报告，实行核准制，核准目录范围之外的企业投资项目一律实行备案制。

2016年7月，《中共中央 国务院关于深化投融资体制改革的意见》重申要按照审批制、核准制和备案制的总体制度框架，改进和规范政府投资项目审批制，最大限度地缩减核准事项。截至目前，企业投资项目核准目录范围进行了三次重大调整，取消和下放了一大批核准的事项，仅中央层面核准的项目已累计减少了90%。特别是近年出台的《政府投资条例》《企业投资项目核准和备案管理条例》等法规，将政府投资项目审批制以及企业投资项目核准制和备案制管理纳入了法制化的管理轨道，有效推进了我国投融资体制的深化改革。

2.所有REITs试点项目必须取得规划、用地、环评、施工许可和竣工验收手续

有关投资项目审批、核准、备案的前置和后置条件，一直是理解和执行投资管理制度的难点。过去饱受诟病的项目批复前的“万里长征路”，目前已精简至两项主要手续：规划选址意见书和土地预审意见，而且通过“招标、拍卖、挂牌”取得土地使用权证书的基础设施项目，其前置条件更加简化。由于基础设施REITs试点项目已进入运营期，项目批复后、开工前的必要条件（如建设工程规划许可证、项目土地使用权证、环境影响评价的审批意见、建筑工程施工许可证）和竣工验收报告（或建设、勘察、设计、施工、监理“五方验收单”，或政府批复的项目转入商运文件）等也自然纳入合规性审查的范围。

3.部分领域试点项目必备手续的特殊要求

除上述试点项目申报的一般共性手续要求之外，部分领域的REITs试点项目，可能需要审查节能、社会稳定风险等事项。

根据《中华人民共和国节约能源法》等法律法规的要求，固定资产投资项目必须建立节能评估和审查制度。2010年国家发展和改革委员会发布《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（第6号令），首次系统地规范了投资项目节能评估和审查的要求，并于2016年进行了修订，提出能耗总量和强度“双控”管理要求。据此，对于2010年以后新建的年综合能源消费量3000吨标准煤以上（2016年以后批复的项目达到5000吨标准煤）的试点项目，应取得节能评估报告的审查意见。

对于涉及大规模征地拆迁或移民安置以及环境影响较大的重大基础设施项目，还需要根据《重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》（发改投资〔2012〕2492号）取得社会稳定风险评估审查意见。

再如，某些项目建设和运营从江河湖泊或者地下取用水资源，根据《水法》《取水许可和水资源费征收管理条例》《取水许可管理办法》（水利部2015年第47号令）需要办理取水许可证等。

此外，某些项目经营业务还需要取得特别许可，如数据中心项目涉及经营增值电信业务的，应按规定取得增值电信业务经营许可。

（三）PPP项目开展REITs试点的特殊要求

PPP模式广泛应用于我国基础设施领域，具体实施模式多种多样，并不断进行创新。从PPP概念的演进过程看，先有特许经营，后有PPP。PPP概念源于英国的PFI（Private Financing Initiative），专指基础设施由私营部门投资建设，政府（公共部门）付费购买服务，因此需要政府和私营部门建立合作伙伴关系运作项目。随着政府和私营部门建立合作伙伴关系的理念得到普遍认可，以使用者付费为基础、通过特许经营模式提供公共产品的项目运作模式也被纳入广义PPP模式的范畴。对于采用PPP模式的基础设施项目进行REITs试点，应结合我国开展PPP模式应用的实际情况，针对不同类型项目提出有差别的合规性审查要求。

1.特许经营项目REITs试点政策合规性审查以25号令出台时间为界限

我国自1984年启动第一个特许经营BOT项目——深圳沙角B电厂以来，实施了大量特许经营项目，沉淀了一大批存量基础设施资产。2015年由国家发展改革委、财政部、住房和城乡建设部、交通运输部、水利部、中国人民银行联合发布的《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（简称25号令），总结了特许经营项目实践经验，对特许经营模式的适用范围、基本要素和操作方式进行了规范，对于推动特许经营PPP项目的规范健康发展发挥了重要作用。本着尊重历史的原则，《通知》以25号令的发布时间（2015年6月）为界限，对特许经营项目开展REITs试点分别提出了要求：25号令发布以后批复实施的特许经营项目，应符合25号令的有关规定；25号令发布之前采用BOT、TOT、股权投资等模式实施的特许经营项目，应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定。

2.规范PPP项目必须满足4项基本条件

对于2015年月以后批复实施的PPP项目，除了符合上述固定资产投资管理共性要求之外，《通知》基于各部门PPP政策相互协调寻求“最大公约数”的原则，提出了规范有序推广PPP模式的4项规定：（1）依法依规履行项目审批、核准或备案手续；（2）批复PPP项目实施方案；（3）通过公开招标等竞争方式确定社会资本方；（4）依照法定程序规范签订PPP合同。原则上，这4项规定应遵循先后逻辑顺序，即在项目履行审批、核准、备案手续之后才可批复PPP实施方案，在此基础上开展社会资本公开遴选，并规范签订PPP合同。

3.PPP项目收入来源应以使用者付费为主

基础设施基金拟持有的基础设施项目资产收益应当主要由市场化运营产生，不过度依赖第三方补贴等非经营性收入，并要求现金流来源具备一定的分散度。PPP项目回报机制包括使用者付费、政府付费和混合付费，本次试点开展公募REITs试点的项目，要求收入来源以使用者付费为主。这里所言使用者付费，即包括项目公司向使用者直接收费，也包括项目公司不直接向使用者付费，但按照穿透原则可以判断为实质性是使用者支付费用的情形，这就为城市污水和生活垃圾处理等“收支两条线”的项目纳入REITs试点提供了可能。

对于混合付费类PPP项目，来自使用者付费的各年收入应占项目年收入总额的较大部分。混合付费类PPP项目收入来源含政府补贴的，需在依法依规签订的PPP合同或特许经营协议中有明确的约定。

4.PPP项目必须保证一直处于稳健运营状态

从履行社会责任的角度看，基础设施发行REITs产品，不仅是为了投资人获得稳定的回报，更是为了社会公众获得更优质的公共服务。如果PPP项目出现了暂停运营等重大问题或重大合同纠纷，项目存在颠覆性风险，必须一票否决。因此，《通知》要求PPP项目必须运营稳健、正常，未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。

（四）鼓励REITs回收资金用于基础设施补短板建设

基础设施发行REITs产品，逻辑上属于项目资本金再融资或进行资产重组的重要工具。本次试点实施公募REITs，有利于探索如何破除项目融资与投资的壁垒，通过盘活存量资产，以存量带增量、以融资促投资，促进基础设施投融资新机制的建立和完善。基础设施REITs试点有利于广泛调动各类社会资本投资基础设施的积极性，鼓励将回收资金跨区域、跨行业使用，用于前期工作成熟的基础设施补短板项目和新型基础设施项目建设，形成良性投资循环。因此，通过审查REITs筹集资金的用途情况，有利于引导试点项目对存量带动增量形成良性循环做出贡献。

1.回收资金的使用应符合相关政策要求

申报材料应阐明回收资金的具体用途和相应金额，以判断资金使用方案是否符合国家产业政策等相关要求。

2.允许回收资金跨地区跨行业使用

在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用。

3.鼓励回收资金用于支持实施国家重大战略及基础设施高质量发展

鼓励将回收资金用于国家重大战略区域范围内的重大战略项目、新的基础设施和公用事业项目建设，鼓励将回收资金用于前期工作成熟的基础设施补短板项目和新型基础设施项目建设，形成良性投资循环。

（五）主要参与方应符合相关监管要求

试点项目的资产范围、REITs产品架构设计，以及基金管理人、基础设施运营管理机构等主要参与方，需符合国家固定资产投资管理相关规定和监管要求。基金合同、运营管理服务协议等法律文件中，需合理界定运营管理相关各方的责权利关系和奖惩机制，明确约定解聘、更换外部管理机构的条件和程序，促进基础设施项目持续健康平稳运营，保障公共利益。对于涉及外商投资的项目，还应判断是否符合国家利用外资有关法律法规。

七、妥善处理试点工作其他重要事项

（一）公平对待各类市场主体

我国基本经济制度是坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展。党的十八大以来，习近平总书记多次重申坚持基本经济制度，坚持“两个毫不动摇”，即“毫不动摇地巩固和发展公有制经济”和“毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”。党的十九大把“两个毫不动摇”写入新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略。

REITs试点鼓励各种所有制市场主体公平竞争，《通知》要求项目申报和审查工作对各种所有制企业、本地和外埠企业应一视同仁、公平对待，试点项目成熟一个申报一个。根据《中国统计年鉴2019》，2018年我国民间固定资产投资为39.4万亿元，占全社会固定资产投资比例达62.2%，是名副其实的基础设施投资生力军，也是REITs项目投资的重要主体，理应被公平对待。选择试点项目的标准是“聚焦合规优质资产”，不急于冒进，成熟一个申报一个，目的是推动我国基础设施高质量发展。

（二）加强REITs试点工作的部门协同

我国启动基础设施公募REITs的试点工作，不仅是金融市场供给侧结构性改革的重大举措，同时也是基础设施投融资模式的重大创新。做好试点项目储备、遴选与申报工作，不仅需要基础设施投资、建设、运营各类市场主体的积极参与，也离不开各级政府部门的大力支持，以及中央和地方政府相关部门的协调配合，特别是各省级发展改革委要与证监等部门加强沟通衔接，统筹做好相关工作。

我国开展基础设施REITs试点，是基础设施投融资和资本市场领域深化改革的一件大事。自2020年4月30日《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》政策发布以来，基础设施REITs试点已激发了万亿级的基础设施市场预期，引发了众多机构投资人和普通公众的参与期盼。随着《关于做好基础设施REITs试点项目申报工作的通知》等配套政策文件的落实，希望基础设施公募REITs工作行稳致远，健康发展。《通知》要求，各省级发展改革委要与证监等部门加强沟通衔接，统筹做好试点项目储备、遴选与申报工作。涉及国有资产转让的项目，应符合国有资产管理相关规定。PPP项目的股权转让，应获得合作政府方的同意。各省级发展改革委应在与有关方面充分沟通并达成一致的基础上，按照相关规定和要求，向国家发展改革委报送申请材料。通过相关部门的协调配合，共同推进我国公募基础设施不动产信托（REITs）试点工作行稳致远。

（三）重视试点项目的推广示范价值

本次公募REITs试点涉及的基础设施类型非常广泛，各类项目申报都要充分考虑其特殊性。例如，PPP项目涉及股权转让，应获得合作政府方和各股东的同意；国有资产转让的项目应符合国有资产管理相关规定；外商投资项目应符合我国利用外资有关法律法规规定。

试点意味着突破和创新，其工作首先强调规范性，同时还要重视示范性。基础设施REITs试点项目应突出其可复制、可推广性，鼓励在盘活存量资产、促进投资良性循环、推动基础设施高质量发展方面发挥特殊示范效应。《通知》要求应关注“对于盘活存量资产、促进投资良性循环、推动基础设施高质量发展具有特殊示范意义的项目”。

在省级发展改革委出具专项意见的基础上，国家发展改革委将严格按照《通知》要求，支持符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好的项目，开展基础设施REITs试点，将符合条件的项目推荐至中国证监会，按照权益性公募REITs产品监管的相关规范，履行REITs产品发行上市交易等相关监管工作。

政策专栏

点击相关政策链接，可查看政策内容及其解读

《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》

《京津冀协同发展规划纲要》

《河北雄安新区规划纲要》

《长江经济带发展规划纲要》

《粤港澳大湾区发展规划纲要》

《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》

《海南自由贸易港建设总体方案》

《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》

《国家发展改革委关于加快推进战略性新兴产业集群建设有关工作的通知》

《中国开发区审核公告目录（2018年版）》

《基础设施和公用事业特许经营管理办法》

附

《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）